住建部暂停别墅审批 多地开启“全覆盖”清理排查

2003年，原国土资源部发文停止别墅类用地的土地供应。十五年时间过去了，林林总总的别墅却依然在野蛮生长。

其中有许多建造在山清水秀、景色优美的风景区，如秦岭违建别墅、石家庄削山违建的别墅等。不过，日前住建部、国家林业局等部门下发的一则新通知，或令违建别墅彻底告别历史。

4月中旬，福建、黑龙江等省均发文称，按照住建部对别墅项目进行梳理的紧急通知要求，对所辖区域内的别墅项目进行统计清理，并暂停办理别墅项目建设审批手续。

中国豪宅研究院院长朱晓红接受《华夏时报》记者采访时指出，别墅是个小众市场，以北京上海为例，常规每年也就两三千套，在整个住宅市场中比例很小，是“小众当中的小众”。

因此，别墅审批暂停后，正宗别墅越来越少了，稀缺性会更加突出。产生的影响也是利弊互见，对已经拿到别墅用地的开发商来说是利好，对尚未拿地的开发商就是个坏消息了。

审批突然被叫停

近日，网上流传着一份《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》，落款时间为2019年4月3日。其中要求各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。

尽管未在住建部网站上正式公开，但从各省市的公开消息中可以发现，这一文件目前已经进入落实阶段。

4月15日，黑龙江省住房和城乡建设厅发布《关于报送违建别墅有关情况的通知》，就2003年以来别墅项目建设情况进行全面清理排查，要求各地集中力量开展全面排查，做到“全覆盖、无死角”。上报材料除了梳理情况汇总表外，还有违建别墅查处案例及情况分析报告。

而17日，福建省宁德市住房和城乡建设局网站显示，福建省住房和城乡建设厅也转发了上述文件。此外，黑龙江鸡西、湖南常德等地方政府也召开了清查违建别墅工作会议。

而此前，贵州省林业局也转发了国家林业和草原局《关于请报送违建别墅有关情况的紧急通知》，要求迅速调度收集目前已经掌握的在林地、草原、湿地、自然保护地和国有林场内的违建别墅（含别墅项目、“私人庄园”等）情况、违建原因。

业内人士认为，这一清理排查工作，或由此前秦岭违建别墅严重破坏生态问题引发。从2014年5月到2018年7月，国家主席习近平对秦岭别墅事件曾先后六次作出批示指示，到2019年1月已经拆除违建别墅1185栋，没收9栋，回收国有土地4557亩。

朱晓红也指出，这次整顿的重点就是违建别墅，有些土地性质根本就不是住宅用地，也拿来建别墅。这次福建也发现许多问题，出台了相关的政策，而且政策越来越细。新建的别墅审批原则上暂停，不只是指本身别墅用地的暂停，项目内搞混合、低容积的别墅也会暂停。

“禁墅令”十五年为何屡禁不止？

事实上，自从2003年开始，别墅类用地的土地供应早已停止。然而，尽管有严格的“禁墅令”，城市内和风景名胜附近的别墅产品的供应和开发量却有增无减。

合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者分析，其中有两个原因：一方面是部分城市的别墅开发商存在着拿地早、规划审批早、建设迟滞的现象，可能在叫停别墅审批之前就已经批复了用地指标和产品规划设计，一直拖拖拉拉施工没完成；而另一方面就是开发商采取了建筑上的“创新手法”，规避了目前对别墅产品建设指标的要求。

她指出，对别墅产品形态的识别，监管层面还无法出台针对市场微观现状的指标性要求，只能从大面上规定，不可能具体到产品的细节。

例如，最开始时叫停别墅用地的供应，后面对别墅用地上加了容积率的指标，就是不能出让容积率低于1.0的土地，但是现在容积率1.5也能做别墅，开发商再做个高低配的话，可能到2.5都能做出别墅产品，虽然可能是叠拼别墅。与此同时，开发商规避政策的“创新能力”又很强。

比如之前大家对别墅的认定条件是独栋别墅叫别墅，那么开发商在两个独栋中间加个建筑构件连在一起改成双拼，也一样能够实现别墅的居住品质和体验，但是又不叫独栋别墅，就能被审批通过。之后对双拼别墅产品叫停了，那开发商又做了四栋别墅背靠背侧面连在一起的产品，也一样能够过审。

环京地区别墅或存漏洞

对于政策后续的影响，郭毅认为目前各个城市都还有一些别墅项目在售，如果排查的周期过长，可能会影响到后续新项目的供应，别墅或会在一段时间内出现供应断档。

一些库存量相对较低的区域短期内别墅价格可能会上扬，但是如果在6个月内完成梳理工作，应该不会对整个市场产生特别大的影响。

不过她认为，别墅项目审批手续更加严格，特别对环京周边的一些别墅的影响会比较大。

就北京市市辖区范围内来讲，从整体的土地出让到产品的规划设计，到施工许可到预售许可，管理上相对来说都比较严格。

但环京周边和北京相对远郊的一些区域，管理上就有存在漏洞的可能性。特别是自然资源条件比较好的一些别墅项目，估计会面临较严格的重新审查和清理，一旦审核过程中发现问题肯定会先叫停销售。

2019年2月，在石家庄削山违建别墅事发后，河北省委书记王东峰作出批示，石家庄市成立了由市委书记、市长担任组长的联合调查组。而记者查阅资料发现，河北邢台、保定等地也都爆出违建别墅问题。

朱晓红则表示，由于别墅市场本身就是小众市场，集中在一线城市和强二线城市，这一政策的另一个目的就是“好钢用在刀刃上”，把有限的住宅建设用地用在刚需上。

新一线城市郊区土地也紧张，超改善型的别墅用地停止审批，也能逐步缓解居住的压力。此外，政策对同为改善型住宅的公寓豪宅类项目也是利好。